汤学武律师接受《中国证券报》记者专访,谈美国的房地产交易

2010年04月29日 来源:中国证券报 记者:席玟

近日,多项经济数据显示美国现房销售量出现“井喷”。美国商务部目前公布的数据显示,3月份美国新房销售量比上个月猛增27%,按年率计算为41.1万套,为去年7月份以来最大销量,是47年以来最大月度增幅。同时纽约地产评级机构本月公布的2010年第一季度房产报告也显示,纽约地区房屋销售激增,其中曼哈顿地区房屋销售量比去年猛增99%。

购房者抢搭政策“末班车”

美国房产专家普遍认为,房地产领域的利好消息主要得利于4月底到期的联邦购房刺激政策引发的“末班车效应”。由于美国失业率仍居高不下,信贷紧缩状况依旧,3月份美国房屋止赎数量大幅增加,联邦购房刺激计划结束后的半年左右,市场将会有所回落。虽然美国股市的回暖和消费者信心的上升会导致房市整体复苏动力逐渐增强,但房市仍面临巨大压力,要消化这些压力很可能要等到2013年。

“现在,我们几乎每天都要办理至少一起购房成交合同,而2008年至2009年平均是每周一起。”从事纽约房屋买卖成交合同业务的房产律师汤学武对中国证券报记者表示,这是危机之后他所亲历的美国房产市场最火爆的场面,“主要是因为购房者争相赶在4月 30日购房刺激政策结束之前购房,以享受联邦置业退税的经济刺激政策。”

美国联邦政府的首次购房退税8000美元的刺激政策,在去年11月到期后,又被延续到今年4月30 日。汤学武律师说,美国房产市场在去年12月第一期经济刺激计划结束时出现短暂回落后,在今年第一季度又出现反弹,其中不乏“末班车效应”带来的需求集中释放的效果。不过,市场反弹势头超过预期,说明第二轮购房退税刺激政策、股票市场的回升以及美国经济的回暖有效地提振了购房者的信心,出现了危机以来的短期繁荣。

汤学武律师指出,美国房市本次火爆的重要特征是第二次购房者明显比去年增多。这不仅是因为二次购房者也可以享有6500美元的联邦购房退税优惠政策,更说明美国房产市场的投资性能正在恢复。

二次购房主要是投资行为,在经历长期市场疲软后,二次购房者的增加说明投资者开始对房产市场的投资稳定性恢复了信心,很多购房者表示看好未来的房产市场,开始在房市投资。再加上房价处于低点,为投资者提供了较好的买入期,这也是第一季度房市出现繁荣的原因。

基于上述退税政策的刺激效应,汤学武律师认为伴随着4月底房地产刺激政策的结束,这一反弹趋势将会出现回落,但由于美国经济的回暖和金融业的复苏,房地产市场不会再次出现大起大落的动荡局面。

高失业率引发止赎

与此同时,仍有很多经济学家对未来美国房地产市场表现出不乐观。地产评级机构米勒萨缪尔首席执行官米勒说,美国居高不下的失业率将阻碍房地产市场继续走强。

美国劳工部4月中旬公布的报告称,截至4月10日的当周,美国首次申领失业救济的人数较前一周上升了 24000人,为484000人,远远超过分析人士的预测。报告还称,截至4月3日的当周,美国持续领取失业救济的总人数上升了7.3万人,达到464万人。

同时,房地产研究机构RealtyTrac公布的报告称,在3月份,美国共有367,000处房产收到了止赎申请,比2月份增长了19%,同比去年同期增加了8%。3月份全美房屋止赎数的猛增也创下月度新高,并导致今年第一季度止赎房产数量环比增加 7%,同比上升16%,共有932000处房产收到了止赎申请。这相当于美国每138个家庭就有一个收到违约、银行收缴等止赎文件。

美国西东大学商学院经济学教授尹尊声表示,和次贷危机引起的第一轮房屋止赎高潮不同,眼下的这一轮止赎主要由于失业导致,因此解决起来难度更大。他说:“政府的救助计划没有解决根本的失业问题。只要失业率居高不下,消费者的购买能力和偿付能力就会下降。目前的就业情况从表面上看,好象是没有继续恶化,但实际上,就业的恢复很大程度上依赖于临时工作和低收入工作,所以从本质上看,消费者的偿付能力还在继续下降。”

美国研究机构住房政策中心执行主任鲁贝尔说,大量房屋积压意味着房价的反弹将非常微弱;此外,缓慢的就业市场复苏将延长市场消化房屋库存的时间。

《今日美国报》近日对全美46位主要经济学家进行的季度调查报告显示,大部分接受调查的经济学家估计,要到2013年或者更晚时间,美国就业市场才能真正恢复到金融危机前的水平。同时很多经济学家还指出,美国政府只有继续推行住房刺激计划,才能有效缓解美国房市潜在的危机。 

(中国证券报2010-04-29)